주택 양도세 양도소득세율, 세율부터 계산법(계산기) 2024년 기준 가이드

주택 양도세 양도소득세율, 세율부터 계산법(계산기) 2024년 기준 가이드

부동산이나 주식 거래를 한 번이라도 한 적이 있다면, 양도소득세에 대해 들어봤을 것이다.

특히 요즘 같이 수도권 아파트의 가격을 본다면 양도소득세는 부동산 거래 시 반드시 고려해야 할 중요한 세금이지만, 복잡한 규정과 계산법 때문에 많은 사람들이 어려움을 겪고 있다.

이 글에서는 양도소득세의 개념부터 세율, 계산법, 그리고 최근 개정된 주요 내용까지 알아보자.

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양도소득세란 무엇인가?

양도소득세는 개인이 부동산, 주식 등 자산을 양도하여 얻은 이익에 대해 부과되는 세금이다. 주로 부동산 거래에서 많이 발생하며, 자산의 보유기간 동안 발생한 이익을 양도 시점에 한 번에 과세한다.

 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는
분양권과 같은 부동산에 관한 권리를
양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)에 부과하는 세금'

 

양도소득세의 주요 과세 대상은 다음과 같다.

1. 부동산 (토지, 건물)
2. 부동산에 관한 권리 (지상권, 전세권, 분양권 등)
3. 주식 및 출자지분
4. 기타자산 (영업권, 특정 시설물 이용권 등)
5. 파생상품
6. 신탁 수익권

 

양도소득세 구조 및 세율

양도소득세의 세율은 자산의 종류, 보유 기간, 양도 차익의 규모 등에 따라 다양하게 적용된다.

기본 세율

일반적인 양도소득세 기본 세율은 다음과 같습니다 (2023년 이후)

주택 및 토지에 대한 세율

주택이나 토지의 경우, 보유 기간과 지역에 따라 다른 세율이 적용될 수 있다. (2년 미만으로 판매할 경우 세율이 높다)

분양권 역시 차액에 대한 양도세가 적용된다.

•   기본 세율은 60% 이나, 보유기간이 1년 미만인 것은 70%가 과세된다.

 

다주택을 보유한 경우
※ 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 內 주택을 ’22.5.10일부터 ’25.5.9일까지 양도 시 기본세율 적용

 

비사업용 토지나 미등기양도자산, 기타 자산의 경우
※ ’16.1.1. 이후(’15.12.31.까지 지정지역은＋10%) 모든 지역의 비사업용 토지

 

양도소득세 계산법

부동산 양도소득세 계산은 다음과 같은 단계로 이루어진다.

1. 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익
2. 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액
3. 양도소득금액 - 감면대상소득금액 - 양도소득기본공제 = 양도소득과세표준
4. 과세표준 × 세율 = 산출세액
5. 산출세액 - 세액공제 + 감명세액 → 자진납부할세액

예시:
- 양도가액: 5억원
- 취득가액: 3억원
- 필요경비: 5천만원
- 장기보유특별공제: 3천만원

계산식 적용
- 양도차익 = 5억원 - 3억원 - 5천만원 = 1억 5천만원
- 양도소득금액 = 1억 5천만원 - 3천만원 = 1억 2천만원
- 과세표준 = 1억 2천만원 - 250만원(기본공제) = 1억 1,750만원
- 산출세액 = 1억 1,750만원 × 35% - 1,544만원(누진공제) = 2,568만 5천원

복잡하게 느껴질 수 있으니 아래 찾아줘 세무사 페이지의 계산기를 이용해 보자

주택 양도소득세 계산기 바로가기

 

일부 개정사항 (2022년 1월 1일 이후)

최근 양도소득세 제도에 몇 가지 중요한 변화가 있었다. 주택 관련 내용을 참고하면 좋을 것 같다.

1. 1세대 1주택 비과세 부수토지 범위 축소: 수도권 도시지역 내 주택의 부수토지 범위가 주택 정착면적의 5배에서 3배로 축소됨.
2. 다주택자 양도세 중과 한시적 배제: 2022년 5월 10일부터 2024년 5월 9일까지 양도하는 주택에 대해 다주택자 양도세 중과를 적용하지 않음
3. 일시적 2주택 비과세 요건 완화: 이사 등으로 인한 일시적 2주택의 경우, 종전 주택을 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 양도하면 비과세가 적용됨 (기존 2년에서 연장).

 

양도소득세 신고 및 납부

주택 양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고 및 납부를 해야 한다. 연간 전체 양도소득에 대해서는 다음 해 5월에 확정신고를 해야 한다.

납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우, 일부를 분할납부할 수 있다

• 2천만 원 이하: 1천만원 초과 금액
• 2천만 원 초과: 납부할 세액의 1/2 이하 금액

납부하지 않는경우 무신고 가산세 20%와 납부 지연 가산세 0.025%의 가산세가 붙게 된다.

 

마무리

주택을 거래하다 보면 양도소득세는 복잡하고 자주 변경되는 세금이라 복잡하다.

하지만 , 부동산 거래에서 매우 중요한 요소라 잘 못 계산할 경우 큰 손해를 보는 경우가 발생할 수 있다. 정확한 세금 계산과 적절한 절세 전략을 위해서는 최신 법규를 숙지하고, 큰 금액이기에 가능하다면 전문가의 조언을 구하는 것이 좋다.

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참고 링크:

• 국세청 - 양도소득세 개요
• 국세청 - 세율